Na rynku nieruchomości może dochodzić do różnorodnych transakcji, nie tylko transakcji kupna i sprzedaży. Oprócz tego, może się na nim odbywać transfer praw do budynków, lokali czy gruntów. Bywa, że przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości jest ograniczone prawo do niej, tj. prawo spółdzielcze, hipoteka lub służebność. Do dokonania wielu transakcji występujących na rynku nieruchomości, konieczne jest uprzednie przeprowadzenie wyceny przedmiotu owej transakcji. Wycena nieruchomości jest bardzo istotnym elementem takich działań.
Bywa, że wycena nieruchomości jest koniecznością z punktu widzenia potrzeby udokumentowania wartości posiadanych aktywów, w tym również nieruchomości. Wartość nieruchomości można określić wyłącznie podczas przeprowadzenia postępowania jej wyceny. Postępowanie wyceny nieruchomości, w tym mieszkania czy gruntu, rozumiane jest jako proces składający się z czynności szacowania nieruchomości i procedur, które są niezbędne do prawidłowego określenia wartości danego składnika majątku.
Generalnie rzecz ujmując, określenie wartości nieruchomości sprowadza się do precyzyjnego określenia wartości, jakie mają prawa własności lub inne, wspominane powyżej prawa, przypisane do wycenianej nieruchomości. Wycena obejmuje określenie nie tylko łącznej wartości danej nieruchomości, ale również wartości odtworzeniowej, rynkowej, katastralnej i innych rodzajów wartości.
Z uwagi na różne typy nieruchomości, z jakimi mamy do czynienia na rynku, inne muszą też być podejścia do dokonywania ich wyceny. Proces ten powinien korespondować z rynkiem nieruchomościowym, na jakim funkcjonuje mieszkanie, budynek, lokal czy grunt. Osoba dokonująca wyceny nieruchomości powinna posiadać odpowiednią wiedzę i kompetencje ku temu, a także niezbędne informacje o samej nieruchomości, rynku jej istnienia oraz o rynkach równoległych. Jest to dla niej konieczne, ponieważ dzięki temu może określić:
- Trendy występujące na rynku,
- Cechy nieruchomości wpływające na jej wartość,
- Wagi cech nieruchomości w odniesieniu do jej wyceny.
Wycena nieruchomości dokonywana jest względem takich cech jak:
- Lokalizacja,
- Stan zagospodarowania,
- Stopień zużycia jej poszczególnych elementów składowych,
- Pełniona funkcja w planie miejscowym,
- Posiadane wyposażenie w urządzenia infrastruktury.
Istnieją szczegółowe zasady i metody dokonywania wyceny nieruchomości. Zasady wyznaczają tryb działania rzeczoznawców majątkowych, którzy najczęściej dokonując procesów wyceny nieruchomości. Są one zawarte w przepisach obowiązującego prawa, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w jej przepisach wykonawczych. Posiłkując się tymi zasadami, rzeczoznawca określa szczegółową wartość nieruchomości. W swoim postępowaniu rzeczoznawcy majątkowi muszą również stosować się do standardów zawodowych, zawierających regulacje warsztatowe i instrukcyjne.
Występuje kilka podejść, metod i technik wyceny oraz szacowania wartości nieruchomości. Wyróżniamy podejścia porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane. W każdym podejściu stosowane są różne metody wyceny. Wyboru podejścia i metody, a także techniki szacowania wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Chcąc określić wartość rynkową na przykład podczas realizacji transakcji - sprzedaż mieszkania, stosuje się podejście porównawcze, dochodowe lub mieszane. Z kolei, chcąc poznać wartość odtworzeniową nieruchomości Warszawa lub innej nieruchomości, należy przyjąć podejście kosztowe. Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek określenia w operacie szacunkowym oprócz samej wartości mieszkania, domu czy gruntu, również przyjętą zasadę wyceny.
Dokonywana wycena nieruchomości jest ważna dla każdej transakcji rynkowej, ponieważ określa ona, za ile możliwa jest do zrealizowania sprzedaż mieszkania lub od jakiej kwoty powinien być liczony jej wynajem.
Pozdrawiamy,
Zespół Opodal.pl