Poradnik o księdze wieczystej

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Pierwszą zasadą jest jawność księgi wieczystej. W myśl tej zasady każdy, w obecności pracownika sądu, może przeglądać księgi. Oznacza to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o które uczyniono wzmiankę. Ważne jest, aby sprawdzić szczegółowo księgę, zarówno przed umową przedwstępną, jak i bezpośrednio przed umową sprzedaży.

Drugą zasadą jest domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym ( domniemanie polega na tym, że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją).

Kolejną zasadą jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, w myśl tego treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Należy rozumieć, że jeśli kupimy nieruchomość od osoby, która wpisana jest w księdze wieczystej jako właściciel, w ten sposób my stajemy się właścicielem nieruchomości, choćby osoba wpisana w księdze wieczystej nie była w rzeczywistości właścicielem nieruchomości.

Z czego składa się księga wieczysta?

Księga wieczysta składa się z czterech działów. W dziale I znajdziemy oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością, również opis nieruchomości, jej przeznaczenie, adres, powierzchnię oraz udział w nieruchomości wspólnej. Następny dział dotyczy oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego czy też osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego albo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, oprócz roszczeń dotyczących hipotek. Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w szczególności takie jak: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia; roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli czy wieczystych użytkowników; roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności; wierzytelność banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych; prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.

Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej, inaczej to zbiór dokumentów i pism dotyczących nieruchomości.

Aby ustalić stan prawny nieruchomości, należy zapoznać się z treścią ksiegi wieczystej, uzyskać odpis księgi przed zakupem nieruchomości. Księgę wieczystą najlepiej pozostawić do zbadania specjaliście. Osoba niewprawiona, łatwo przeoczy wpisy, wzmianki, które mogą mieć duże znaczenie dla stanu prawnego nieruchomości, a jednocześnie wyłączą działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej, czy też inaczej papierowej, lub w formie elektronicznej.

Koszty wpisów do ksiąg wieczystych

Koszty zakładania oraz wpisów do ksiąg wieczystych reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z dnia 1 września 2005 r.)

Opłatę stałą w kwocie 200 złotych pobiera się od:

• wniosku o wpis w księdze wieczystej własności,
• użytkowania wieczystego  
• ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych.

Opłatę stałą w kwocie 150 złotych pobiera się od wniosku o wpis:

• własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia;
• zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności niezależnie od liczby udziałów w tych prawach: własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego, gdy ustanie wspólność majątkowa między małżonkami;
• własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha;
• praw osobistych i roszczeń;
• zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych.

Opłatę stałą w kwocie 60 złotych pobiera się od wniosku o założenie księgi wieczystej, o połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona, niezależnie od liczby łączonych nieruchomości, o odłączenie nieruchomości lub jej części, o sprostowanie działu I-O, o wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o dokonanie innych wpisów, poza określonymi wyżej.

Od wniosku o wykreślenie wpisu pobiera się połowę opłaty należnej od wniosku o wpis.

Pozdrawiamy,

Zespół Opodal.pl